Construir una casa en el Maresme: lo que cambia junto al mar y en la montaña

Construir en el Maresme no es lo mismo que construir en el Vallès, aunque estén a veinte minutos. Entre el mar y la sierra, la comarca reúne en pocos kilómetros condicionantes que en otros lugares aparecen por separado: normativa de costas, rieras, pendientes pronunciadas, un suelo muy particular y un ambiente marino que castiga los materiales.

Ninguno de ellos impide construir una buena casa. Todos conviene conocerlos antes de comprar la parcela.

1. El Maresme no es un solo territorio

Hay, a grandes rasgos, dos Maresmes. El de la franja litoral, más llano, denso y cercano al mar. Y el de las urbanizaciones de ladera, que suben hacia la Serralada Litoral en municipios como Cabrils, Alella, Premià de Dalt o Sant Vicenç de Montalt.

Cada uno tiene sus propios condicionantes, y además cada municipio tiene su propio planeamiento urbanístico. Las reglas de Alella no son las de Arenys de Munt. Por eso la primera comprobación es siempre la misma que en cualquier otro sitio: el certificado de régimen urbanístico. Lo explicamos, junto con el resto de comprobaciones previas, en qué revisar antes de comprar una parcela.

2. Cerca del mar: la Ley de Costas

Si la parcela está cerca de la playa, la Ley de Costas manda. Establece una franja de servidumbre de protección de 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, en la que no se admiten nuevas edificaciones residenciales.

Esa franja se reduce a 20 metros en los terrenos que ya eran suelo urbano cuando entró en vigor la ley, en 1988, y buena parte del litoral del Maresme está en ese caso. Pero no todo, y conviene comprobarlo parcela a parcela, porque la diferencia entre 20 y 100 metros puede decidir si la casa cabe o no.

Las edificaciones existentes dentro de la servidumbre tienen además limitaciones para reformarse o ampliarse. Si estás valorando comprar una casa antigua cerca del mar para rehacerla, es lo primero que hay que mirar.

3. Las rieras

Las rieras son uno de los rasgos más característicos del Maresme. Pasan secas la mayor parte del año, y precisamente por eso se olvida que pueden bajar con mucha fuerza en episodios de lluvia intensa.

Una parcela junto a una riera puede estar afectada por franjas de protección del cauce y, en algunos casos, por zonas inundables. Son datos públicos que conviene consultar con la Agencia Catalana del Agua antes de comprar, y que condicionan dónde puede ir la casa dentro de la parcela, e incluso si puede ir.

4. La pendiente y el sauló

En las urbanizaciones de ladera, las parcelas llanas son la excepción. La pendiente no es un problema en sí misma: bien resuelta, ofrece vistas al mar y casas escalonadas con mucho carácter. En Tarida, una casa en la ladera de La Floresta, fueron precisamente las escaleras y los muros de hormigón los que resolvieron el desnivel y ordenaron el acceso.

En Escaletes, en Sant Pol de Mar, la parcela en pendiente ofrece vistas al Mediterráneo entre pinos. La propuesta aprovechó el desnivel para soterrar el garaje y dejar libre el resto del terreno para la casa, el jardín y la piscina.

Pero en el Maresme la pendiente suele venir acompañada del sauló, el granito descompuesto que forma buena parte del terreno de la comarca. Drena bien, pero pierde cohesión con el agua y se erosiona con facilidad, lo que influye en los taludes, los muros de contención y la cimentación.

Por eso el estudio geotécnico no es un trámite más. Es el documento que dice cómo se comporta ese terreno concreto y cómo hay que apoyar la casa en él.

5. El ambiente marino

La proximidad al mar tiene un coste que no se ve el primer año. La humedad y la sal aceleran la corrosión de los metales, degradan ciertos acabados y exigen más mantenimiento.

Esto se decide en el proyecto: carpinterías y herrajes adecuados para ambiente marino, revestimientos que respiren y detalles constructivos que eviten que el agua se acumule. Elegir bien los materiales al principio evita años de repintados y sustituciones.

6. Orientación, vistas y viento

En buena parte del Maresme, el mar queda al sur o al sureste. Eso tiene una ventaja clara: las vistas y el sol suelen coincidir. Pero también un riesgo: grandes ventanales orientados al mar sin protección pueden convertir la casa en un horno en verano.

La respuesta está en el proyecto: voladizos, viseras o celosías que frenen el sol alto del verano y dejen entrar el bajo del invierno. Conviene tener en cuenta también el viento de levante, que en los temporales llega cargado de humedad y sal, a la hora de situar terrazas, accesos y aberturas.

En Escaletes, las fachadas sur y oeste se abren al jardín con grandes superficies acristaladas, mientras que la fachada este se retranquea para ganar vistas al mar. Unas persianas correderas de madera filtran la luz y permiten ventilar la casa sin renunciar a la privacidad.

7. Bosque y espacios protegidos

Muchas urbanizaciones de ladera limitan con la masa forestal de la Serralada Litoral o del Montnegre-Corredor. Como en el Vallès, eso implica obligaciones de prevención de incendios, como franjas perimetrales desbrozadas y accesos para vehículos de emergencia. En las zonas cercanas a espacios naturales protegidos, puede implicar también limitaciones adicionales.

Es parte de lo que hace atractivas estas parcelas, y también parte de su mantenimiento anual.

En resumen

En el Maresme conviven en muy poco espacio condicionantes que en otros lugares no coinciden. La Ley de Costas y las rieras deciden dónde se puede construir; la pendiente y el sauló, cómo; y el mar, con qué materiales. Conocerlos antes de comprar es la diferencia entre una parcela con posibilidades y una con sorpresas.

Si estás valorando una parcela o un proyecto en la comarca, trabajamos como arquitecto en el Maresme y podemos revisarla contigo antes de que tomes ninguna decisión. Escríbenos a despatx@calaestudi.com.

Preguntas frecuentes

¿Se puede construir una casa cerca de la playa en el Maresme?

Depende de la distancia y de la clasificación del suelo. La Ley de Costas establece una servidumbre de protección de 100 metros en la que no se admiten nuevas viviendas, que se reduce a 20 metros en los terrenos que ya eran urbanos en 1988.

¿Qué es la servidumbre de protección de costas?

Es una franja medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar en la que los usos y las obras están limitados. Con carácter general mide 100 metros, y se reduce a 20 en el suelo que ya era urbano cuando entró en vigor la ley.

¿Es un problema construir cerca de una riera?

Puede serlo. Las parcelas junto a una riera pueden estar afectadas por franjas de protección del cauce o por zonas inundables, que condicionan dónde puede ir la casa. Conviene consultarlo con la Agencia Catalana del Agua antes de comprar.

¿Por qué es tan importante el estudio geotécnico en el Maresme?

Porque buena parte del terreno es sauló, granito descompuesto que drena bien pero pierde cohesión con el agua y se erosiona con facilidad. En parcelas con pendiente, el geotécnico determina cómo resolver la cimentación y los muros de contención.

¿Qué materiales conviene usar en una casa cerca del mar?

Materiales y acabados adecuados para ambiente marino: carpinterías y herrajes resistentes a la corrosión, revestimientos transpirables y detalles constructivos que eviten la acumulación de agua. Se decide en el proyecto y reduce mucho el mantenimiento futuro.