¿Admite más viviendas este edificio? Cómo se hace un estudio de viabilidad

Un edificio antiguo con pisos grandes, en buena ubicación y a la venta. La pregunta del promotor o del inversor es casi siempre la misma: ¿cuántas viviendas puedo sacar aquí?

La respuesta rápida suele ser optimista, y la real llega cuando ya se ha firmado. Un estudio de viabilidad sirve para invertir ese orden: saber, antes de comprar, cuántas viviendas caben, de qué tipo y con qué condicionantes.

Esta es la secuencia que seguimos.

1. Qué permite el planeamiento

El punto de partida es el planeamiento urbanístico aplicable a la finca. Hay que comprobar tres cosas.

La primera es la edificabilidad: cuánto techo admite la parcela y cuánto está ya construido. Si hay techo remanente, puede ser posible ampliar, por ejemplo con una remonta. Si el edificio ya supera lo que hoy permite el planeamiento, está en una situación que limita qué obras se pueden hacer.

La segunda son los usos admitidos, sobre todo si se plantea cambiar a vivienda una planta baja comercial o unas oficinas.

La tercera son las posibles limitaciones al número de viviendas o a su tamaño que establezca el planeamiento de esa zona concreta. No existen en todas partes, pero donde existen son determinantes.

2. La habitabilidad: lo que de verdad limita

En la práctica, lo que más limita el número de viviendas no suele ser la superficie total, sino las condiciones que debe cumplir cada una. En Cataluña, la normativa de habitabilidad fija superficies mínimas, condiciones de iluminación y ventilación y dimensiones de las estancias.

Esto significa que no basta con dividir la superficie entre el número de pisos deseado. Cada vivienda necesita fachada o patio suficiente para ventilar e iluminar sus estancias principales. En edificios profundos, como muchos del Eixample, la fachada y los patios disponibles marcan cuántas viviendas caben por planta mucho más que los metros cuadrados.

Por eso el estudio de viabilidad no es una hoja de cálculo: es un ejercicio de distribución. Hay que dibujar las viviendas para saber si caben.

3. La reserva de vivienda protegida en Barcelona

En Barcelona hay un condicionante añadido. Desde 2018, las actuaciones de nueva construcción y de gran rehabilitación en suelo urbano consolidado deben destinar el 30% del techo residencial a vivienda de protección pública cuando superan los 600 m² de techo de vivienda plurifamiliar.

El Tribunal Supremo confirmó la validez de esta reserva a principios de 2026. El Ayuntamiento ha planteado modificarla para flexibilizarla, pero, a la hora de escribir este artículo, la reforma no ha salido adelante. Conviene verificar la normativa vigente en el momento de cada operación, porque el marco puede cambiar.

Para un promotor, la pregunta clave es si la intervención que planea se considera gran rehabilitación. Esa calificación puede cambiar por completo la ecuación económica, y debe resolverse en el estudio de viabilidad, no después.

4. El edificio real

Con el planeamiento y la normativa claros, toca el edificio. Un estudio serio incluye un levantamiento preciso y un diagnóstico de su estado: cómo es la estructura y qué admite, qué margen hay para redistribuir sin intervenciones estructurales costosas y en qué estado están las fachadas, las cubiertas y las instalaciones.

Hay tres elementos que condicionan especialmente el resultado. El núcleo de comunicaciones: si la escalera y el ascensor pueden dar servicio a más viviendas por planta o hay que rehacerlos. Los patios: cuántas viviendas pueden ventilar a través de ellos. Y las instalaciones comunitarias, que en un edificio antiguo casi siempre hay que renovar.

Si el edificio está catalogado, se suma lo que protege su ficha, que puede limitar las intervenciones en fachada, escalera o elementos interiores. Lo explicamos en rehabilitar un edificio catalogado.

5. De la viabilidad al producto

Saber cuántas viviendas caben es la mitad del trabajo. La otra mitad es decidir cuáles: qué tamaños, qué tipologías y qué mezcla tiene más sentido para esa ubicación y ese mercado.

En Vidy, la rehabilitación integral de dos edificios en la Rambla de Catalunya, el proyecto los transformó en un único conjunto y pasó de 12 a 17 viviendas, de distintas tipologías y pensadas para las formas de vivir actuales. Unificar los dos edificios fue precisamente lo que permitió ordenar el conjunto y aprovecharlo mejor que tratándolos por separado.

En Bou, en el Baix Llobregat, el punto de partida era una parcela estrecha de unos 85 metros de fondo, ocupada por construcciones añadidas con el tiempo que dejaban el interior sin uso. La propuesta concentró la edificación en los dos extremos, manteniendo la fachada existente a la calle y levantando un volumen nuevo al fondo, y liberó la franja central como espacio exterior. El resultado son ocho viviendas, seis de ellas dúplex, que van de 71 a 225 m², con patios y terrazas que antes no existían y superficies pensadas para perfiles de comprador muy distintos dentro de la misma operación.

Un estudio de viabilidad bien hecho no solo dice si la operación es posible. Propone la versión de la operación que mejor funciona.

6. Plazos y tramitación

Una rehabilitación que aumenta viviendas requiere licencia de obras mayores, y si el edificio está protegido, la revisión de los servicios de patrimonio. A eso se suman, en su caso, los trámites derivados de la reserva de vivienda protegida.

Todo ello debe estar en el calendario de la operación desde el principio. Un proyecto que llega a la licencia con la viabilidad bien resuelta avanza mucho más rápido que uno que descubre los condicionantes en los requerimientos.

En resumen

Un edificio admite tantas viviendas como permitan a la vez el planeamiento, la habitabilidad, la normativa de vivienda protegida y la realidad física del inmueble. Ninguno de esos cuatro filtros se puede saltar, y el más restrictivo manda. Estudiarlos antes de comprar es la diferencia entre una operación que funciona y una que se descubre inviable con el edificio ya escriturado.

Si estás valorando un edificio, podemos hacer el estudio de viabilidad antes de que firmes. Trabajamos en arquitectura para promotores en Barcelona y su entorno. Escríbenos a despatx@calaestudi.com.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé cuántas viviendas caben en un edificio?

Con un estudio de viabilidad que cruce el planeamiento urbanístico, las condiciones de habitabilidad de cada vivienda, la normativa de vivienda protegida aplicable y el estado real del edificio. Hay que dibujar las viviendas para saber si caben: la superficie total no es suficiente.

¿Qué es la reserva del 30% de vivienda protegida en Barcelona?

Es la obligación de destinar el 30% del techo residencial a vivienda de protección pública en actuaciones de nueva construcción o gran rehabilitación en suelo urbano consolidado de más de 600 m² de techo plurifamiliar. Está en vigor desde 2018 y el Tribunal Supremo confirmó su validez en 2026.

¿Se puede dividir un piso grande en varias viviendas?

A veces sí. Depende de que el planeamiento lo admita y de que cada nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad, especialmente de iluminación y ventilación a fachada o patio. También hace falta el acuerdo de la comunidad cuando corresponda.

¿Qué limita más el número de viviendas en un edificio antiguo?

Normalmente, la fachada y los patios disponibles para ventilar e iluminar cada vivienda, más que la superficie total. En edificios profundos, como muchos del Eixample, es el factor determinante.

¿Cuándo conviene hacer el estudio de viabilidad?

Antes de comprar. Es el momento en que aporta más valor, porque determina si la operación funciona y con qué producto, cuando todavía se puede renegociar o renunciar. En Vidy, por ejemplo, el estudio permitió pasar de 12 a 17 viviendas.