Cédula de habitabilidad y primera ocupación en Cataluña: qué son y cuándo se necesitan
Author:
Cala Estudi
La cédula de habitabilidad es uno de esos documentos de los que nadie se acuerda hasta que hace falta: al vender un piso, al alquilarlo o al intentar dar de alta la luz después de una obra. Y la primera ocupación suele confundirse con ella, aunque son dos trámites distintos, ante administraciones distintas.
Esta guía explica qué es cada una, cuándo se necesitan y qué ocurre con ellas cuando se reforma una vivienda.
1. Qué es la cédula de habitabilidad
Es el documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. Recoge la dirección, la superficie útil de la vivienda y de cada habitación, las estancias que la componen y el número máximo de personas que pueden ocuparla.
Hay dos cosas que conviene saber. No lleva el nombre del propietario, porque certifica las condiciones de la vivienda, no quién vive en ella. Y no legaliza nada desde el punto de vista urbanístico: una vivienda puede tener cédula y, aun así, tener obras sin licencia.
2. Para qué se necesita
En Cataluña, la cédula es necesaria para vender, alquilar o ceder el uso de una vivienda, tanto la primera vez como en las siguientes, salvo algunas excepciones previstas por la normativa. También se necesita para dar de alta los suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.
Por eso, una cédula caducada o inexistente suele descubrirse en el peor momento: con un comprador esperando o con una obra terminada y sin luz.
3. Primera y segunda ocupación
Hay dos tipos de cédula. La de primera ocupación es para las viviendas nuevas o resultantes de una gran rehabilitación. La de segunda ocupación es para las viviendas que ya existían y ya tuvieron cédula.
La diferencia práctica está en la normativa que se aplica. Una vivienda de primera ocupación debe cumplir las exigencias actuales de habitabilidad. Una de segunda ocupación se valora con los requisitos de las viviendas existentes, que son menos exigentes.
4. Cuánto dura
La cédula no es para siempre. Las de primera ocupación de viviendas nuevas valen 25 años, y las de primera ocupación por rehabilitación y las de segunda ocupación, 15 años. Pasado ese plazo, hay que tramitarla de nuevo.
Conviene comprobar la fecha antes de poner una vivienda en venta o en alquiler. Renovarla lleva unas semanas, y no tenerla a tiempo puede retrasar una operación.
5. La primera ocupación no es la cédula
Aquí está la confusión más habitual. La primera ocupación es un trámite municipal: el Ayuntamiento comprueba que la obra terminada se ajusta a la licencia concedida. La cédula la emite la Generalitat y certifica las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
En una obra nueva o una gran rehabilitación se necesitan las dos, y en orden. Para pedir la cédula de primera ocupación hay que tener el certificado final de obra y de habitabilidad, con los visados correspondientes, y haber presentado la comunicación de primera ocupación en el Ayuntamiento.
Cada municipio tiene sus plazos para la primera ocupación. En algunos, como explicamos en la guía sobre la licencia de obras en Sant Cugat, no se puede ocupar la vivienda hasta que ha pasado un tiempo desde la comunicación.
6. Quién la tramita
La cédula se basa en un certificado de habitabilidad firmado por un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación. El técnico visita la vivienda, comprueba que cumple la normativa y emite el certificado, que después se presenta ante la administración.
En obra nueva y gran rehabilitación, ese certificado forma parte del cierre de la obra, junto con el certificado final que firma la dirección facultativa. Lo explicamos en qué hace un arquitecto.
Una vez presentada la solicitud completa, la administración tiene 30 días hábiles para emitirla.
7. Qué pasa con la cédula después de una reforma
Depende del alcance de la reforma. Si es una gran rehabilitación, la vivienda necesitará una nueva cédula de primera ocupación por rehabilitación, con la normativa actual.
Si la reforma cambia la distribución, la superficie o el número de estancias, la cédula existente deja de describir la vivienda real, y conviene tramitar una nueva para evitar problemas al vender o alquilar. Solo puede haber una cédula vigente por vivienda, de modo que la nueva sustituye a la anterior.
Y si se trata de convertir un espacio en vivienda, como al convertir un local en vivienda, hace falta una cédula de primera ocupación, porque legalmente es una vivienda nueva.
En resumen
La cédula de habitabilidad certifica que una vivienda se puede habitar; la primera ocupación, que la obra se ajusta a su licencia. Se necesitan para vender, alquilar y contratar suministros, caducan a los 15 o 25 años y una reforma puede obligar a renovarlas. Tenerlas en regla evita que un trámite menor bloquee una operación importante.
Si vas a hacer una reforma integral en Barcelona, incluimos todos estos trámites en el cierre de la obra para que la vivienda quede lista para vivir. Escríbenos a despatx@calaestudi.com.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre la cédula de habitabilidad y la primera ocupación?
La primera ocupación es un trámite municipal que comprueba que la obra se ajusta a la licencia. La cédula la emite la Generalitat y acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad. En obra nueva o gran rehabilitación se necesitan las dos.
¿Cuánto dura la cédula de habitabilidad?
Las de primera ocupación de viviendas nuevas valen 25 años. Las de primera ocupación por rehabilitación y las de segunda ocupación, 15 años.
¿Necesito cédula de habitabilidad para vender o alquilar un piso?
Sí. En Cataluña es necesaria para vender, alquilar o ceder el uso de una vivienda, salvo algunas excepciones previstas por la normativa, y también para dar de alta los suministros.
¿Hay que renovar la cédula después de una reforma?
Depende del alcance. Una gran rehabilitación requiere una nueva cédula de primera ocupación por rehabilitación. Si la reforma cambia la distribución o la superficie, conviene tramitar una nueva para que refleje la vivienda real.
¿Quién puede hacer el certificado de habitabilidad?
Un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación. El certificado es la base para solicitar la cédula.