Construir una casa en Valldoreix y La Floresta: lo que hay que saber

Las urbanizaciones de Sant Cugat que miran a Collserola son de los lugares más buscados para construir una casa en el área de Barcelona. Bosque, tranquilidad, parcelas generosas y la ciudad a un paso. Pero también tienen condicionantes propios, algunos compartidos con otras zonas de ladera y otros exclusivos de este territorio.

Esto es lo que revisamos cuando un cliente nos trae una parcela en Valldoreix, La Floresta o Mirasol.

1. Tres barrios, dos administraciones

Lo primero es saber a quién hay que dirigirse. La Floresta y Mirasol dependen directamente del Ayuntamiento de Sant Cugat. Valldoreix, en cambio, es una entidad municipal descentralizada que, por un convenio con el Ayuntamiento, concede sus propias licencias de obras, emite sus propios certificados urbanísticos y ejerce la disciplina urbanística en su territorio.

En la práctica, eso significa que en Valldoreix la licencia, el certificado de régimen urbanístico, el de alineaciones o la autorización para talar árboles se piden a la EMD, no al Ayuntamiento. Los trámites son parecidos, pero no idénticos, y la frontera entre ambos territorios no siempre es la que uno imagina. Explicamos el procedimiento del Ayuntamiento en licencia de obras en Sant Cugat.

2. Casas anteriores a las calles

En Valldoreix, como en muchas urbanizaciones de su época, las casas se construyeron antes que buena parte de las calles y del planeamiento. Eso deja hoy situaciones muy variadas: casas que no encajan del todo en las normas actuales, límites de parcela que no coinciden con la realidad o construcciones auxiliares añadidas sin licencia.

Si la parcela ya tiene una casa, conviene saber si esa construcción es legal y si cumple el planeamiento vigente, porque de eso depende lo que se podrá hacer con ella. La EMD emite certificados de antigüedad y de legalidad que ayudan a aclararlo. Y si la idea es ampliar o derribar, el efecto de construir sobre una casa que no cumple las normas actuales es el que explicamos en ampliar una casa en Sant Cugat.

3. Plazos: contar con margen

La tramitación de licencias en Valldoreix ha acumulado retrasos en los últimos años. La propia EMD lo ha reconocido y ha reforzado el servicio con apoyo externo para reducir la lista de espera.

Para quien planea construir, la conclusión práctica es sencilla: conviene presentar un expediente completo desde el primer día, para no sumar requerimientos a la espera, y prever un calendario con margen entre la solicitud de la licencia y el inicio de la obra.

4. Vivir en el bosque

Lo que hace deseables estas parcelas es también lo que más obligaciones impone. Muchas limitan con la masa forestal de Collserola, y algunas con el propio Parque Natural, que tiene su regulación específica.

Las urbanizaciones rodeadas de bosque deben cumplir la normativa de prevención de incendios, y los propietarios tienen obligaciones de mantenimiento de la vegetación en sus parcelas. Además, talar árboles necesita autorización, y los árboles que condicionan la implantación de la casa deben identificarse al inicio del proyecto, no cuando llega la maquinaria.

Bien planteado, el bosque es un aliado del proyecto: da sombra, privacidad y un paisaje que ninguna casa podría fabricarse.

5. La pendiente

La Floresta, sobre todo, es un territorio de ladera, y aquí las parcelas llanas son la excepción. La pendiente no impide construir: bien resuelta, ofrece vistas, luz y casas escalonadas con mucho carácter.

En Tarida, en La Floresta, la vivienda se asienta en el punto más alto de una colina de pendiente pronunciada. Son las escaleras y los muros de hormigón visto los que resuelven el desnivel y ordenan el acceso a la casa.

La pendiente condiciona también la forma de la casa, y a menudo decide si tendrá una planta o varias. Lo explicamos en casa en una planta o en dos.

6. Accesos y servicios

Las calles de estas urbanizaciones suelen ser estrechas, con curvas y desniveles. Eso influye en la obra: por dónde entra un camión, dónde se sitúa una grúa o cómo llega el hormigón. Conviene visitar la parcela pensando también en la construcción, no solo en la vida que se hará en ella.

También hay que comprobar que los servicios llegan a la parcela: agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones. En zonas donde las casas precedieron a las calles, no siempre está todo resuelto, y lo que falta puede tener un coste que no aparece en el precio de la parcela.

En resumen

Construir en Valldoreix o La Floresta empieza por saber quién tramita la licencia y en qué situación está la parcela. Después vienen el bosque, la pendiente y los accesos, que condicionan el proyecto tanto como las normas. Revisarlos antes de comprar es lo que convierte una parcela bonita en una buena casa.

Si estás valorando una parcela en estas urbanizaciones, trabajamos como arquitectos en Sant Cugat desde nuestra oficina en la Avenida Corts Catalanes, 8, y podemos revisarla contigo antes de que firmes. Escríbenos a despatx@calaestudi.com.

Preguntas frecuentes

¿Quién concede las licencias de obras en Valldoreix?

La EMD de Valldoreix, no el Ayuntamiento de Sant Cugat. Por un convenio entre ambas administraciones, la EMD concede las licencias urbanísticas, emite los certificados urbanísticos y ejerce la disciplina urbanística en su territorio.

¿La Floresta pertenece a Sant Cugat?

Sí. La Floresta y Mirasol dependen directamente del Ayuntamiento de Sant Cugat, que es quien tramita sus licencias de obras.

¿Cuánto se tarda en conseguir una licencia en Valldoreix?

Depende de cada expediente. La tramitación ha acumulado retrasos en los últimos años y la EMD ha reforzado el servicio, así que conviene presentar un expediente completo y prever un calendario con margen.

¿Puedo talar árboles en mi parcela de Valldoreix?

Hace falta autorización. En Valldoreix se solicita a la EMD, y conviene identificar los árboles que afectan a la casa al inicio del proyecto.

¿Qué obligaciones tiene una parcela junto al bosque?

Las urbanizaciones rodeadas de masa forestal deben cumplir la normativa de prevención de incendios, y los propietarios tienen obligaciones de mantenimiento de la vegetación. Algunas parcelas limitan además con el Parque Natural de Collserola, que tiene su propia regulación.